Ile kosztuje wycena ?

Cena operatu jest to wartość indywidualna dla każdej wyceny.

Cenę determinuje cel wyceny oraz stopień skomplikowania opracowania, stopień trudności oraz koszt pozyskania danych oraz lokalizacja nieruchomości.

Standardowa wycena do celu sprzedaży działki budowlanej lub rolnej, czy lokalu mieszkalnego, gdzie podobnych transakcji było dużo na rynku nie może się równać z wyceną nieruchomości mniej typowej, dla której znaleźć odpowiednie dane do wyceny jest dużo trudniej i generuje to większe koszty.

Koszty rzeczoznawcy – czyli dlaczego nie może być szybko, tanio i dobrze?

  • Dostęp do baz danych oraz do różnych „informacji” o danej nieruchomości oraz nieruchomościach podobnych. To jest główmy koszt związany z wyceną. Niestety RM nie ba bezpłatnego dostępu do aktów notarialnych oraz danych o nieruchomościach podobnych, wypisów, wyrysów itp.
  • Paliwo – RM musi zobaczyć nie tylko nieruchomość którą wycenia, ale też nieruchomości do niej podobne, tutaj zużywa się samochód a przede wszystkim  – ceny paliwa są jakie są, więc tu mamy drugi dość duży wydatek, który ponosi RM przy każdej wycenie.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami w procesie wyceny należy zbadać czy faktycznie wybrane nieruchomości podobne są podobne nie tylko wizualnie ale również zgodnie z 4 pkt 16 u.g.n ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość

  • Są też koszty pośrednie, które dzielą się na wszystkie wyceny, tj. koszty prowadzenia księgowości, podatki oraz inne związanych z prowadzeniem biura typu papier do drukarki, toner itp.
  • RM zgodnie z art. 175.2 uogn jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz dokumentowania wypełniania tego obowiązku, co również generuje dodatkowe koszty.

Każda wycena nieruchomości składa się z kilku etapów:

I etap: Ustalenie celu, przedmiotu i zakresu wyceny

Ten etap zwykle poprzedza zawarcie umowy, w formie ustnej lub pisemnej. Rzeczoznawca umawia się z klientem odnośnie tego co ma być wyceniane, ustala do czego jest potrzebna wycena oraz ustala, jeżeli to możliwe, cenę oraz w jakim terminie rzeczoznawca wykona zlecenie.

II etap: Czynności przygotowawcze

Ten etap polega na zebraniu niezbędnych dokumentów, i wykonanie czynności dzięki którym rzeczoznawca będzie mógł oszacować wartość nieruchomości. Rzeczoznawca musi pobrać ceny transakcyjne, przeczytać akty notarialne transakcji wykonanych na nieruchomości podobnych, pojechać na oględziny, pobrać wypisy i wyrysy nieruchomości, odpisy KW, zbadać przeznaczenie nieruchomości … I jeszcze kilka rzeczy 🙂

III etap: Analiza danych

Na tym etapie rzeczoznawca, w zależności od rodzaju nieruchomości i celu, wyceny analizuje rynek oraz wcześniej zdobyte dane.

IV etap: Wybór metodologii wyceny nieruchomości oraz dokonanie obliczeń

Zgodnie z art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Tu rzeczoznawca dokonuje niezbędnych obliczeń, które mają zaprowadzić do wartości szacowanej nieruchomości

V etap: Wykonanie operatu szacunkowego

Na tym etapie rzeczoznawca wykonuje operat szacunkowy na podstawie wcześniejszych ustaleń i obliczeń, sprawdza drukuje oraz przekazuje go zleceniodawcy.